一、未取得房產證的房子能買嗎

在法律實務中，人們通都認為法律規定的所謂“不得轉讓”屬于法律禁止性規范，不得違反，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓，違反該規定進行房屋轉讓的合同應被認定為無效。

在這一思想指導下，這類糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買賣合同無效。 但出售方的上述行為顯然違反了民法所要求的誠實信用原則。如果人民法院根據《城市房地產管理法》第三十八條第（6）項之規定，以房屋未依法登記領取產權證書而判決合同無效，那么就會使出售方因不誠信而獲取巨大不當利益。而購買方卻會因此而受到重大損失。這將極大危害交易安全并導致誠信危機，因此，需要對《城市房地產管理法》第三十八條第（6）項有重新認識。

該法第三十八條規定的目的是為了維護房地產市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規定該條第（6）項，是因為“房地產權屬證書是表明房地產權屬狀態的官方正式有效文件，未依法登記領證說明該房地產來源不清，歸屬不明，如進入市場流通則違背了市場交易的房地產必須權屬明晰的規則，不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權益的保護，不利于國家對房地產的管理和監督。”所以，從立法意圖上看，該項的規定應當是屬于管理性的，違反這一規定，只產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果，即只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。即該項規定是一種典型的管理性規范，而非效力性規范。而民法中的強行性規范是指不依賴于當事人意志，而必須無條件適用的法律規范。

法律只是規定“未依法登記領取權屬證書的”房地產“不得轉讓”，而并未正面規定轉讓無產權證的房屋合同無效。與《城市房地產管理法》相比，《合同法》的立法指導思想已經發生了重大轉變，奉行鼓勵交易原則，盡量承認合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地認定合同無效，而是由出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。

在目前的司法實踐中，各地法院在審理這類案件時，通常考慮到了立法指導思想上的重大轉變，因而鼓勵誠實信用，維護交易安全，一般判決這類合同有效，應繼續履行，對出售方要求確認房屋買賣合同無效的請求不予支持。

二、二手房交易的流程是怎樣的

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。