違建房屋出租合同有效嗎?

違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，而違法建筑不能出租的，所以違法建筑的房屋租賃合同無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百四十三條 【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《商品房屋租賃管理辦法》

第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)屬于違法建筑的;

(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;

(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

違建房屋出租租客可以要求賠償嗎?

出租的房屋是違法的建筑，造成簽訂的租賃合同無(wú)效時(shí)，承租人可以要求出租人返還押金，造成承租人損失的，承租人可以要求出租人賠償損失。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十八條 【合同無(wú)效或被撤銷的法律后果】合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

違建房屋出租要怎么賠償?

合同法58條很明確，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。那么對(duì)于租賃合同無(wú)效的雙方當(dāng)事人，如何主張自己的權(quán)利呢?分為三種情況。

一、當(dāng)租賃房屋處于“免租期”時(shí)

商鋪?zhàn)赓U合同中華經(jīng)常會(huì)列明一條“免租裝修期”條款(意即免除房租的期限，承租人一般都會(huì)提出“房屋要進(jìn)行裝修，此期間內(nèi)無(wú)法進(jìn)行營(yíng)業(yè)”，因此要求出租人給自己一些時(shí)間，這段時(shí)間房東不向承租人收取費(fèi)用)。

但免租期并非法律明確規(guī)定的事項(xiàng)，只是合同雙方當(dāng)事人出于比較公平、合理的角度自愿協(xié)商簽訂的條款。因此，我們?cè)诩s定此條款時(shí)一定要注明此期間免除的費(fèi)用包括什么。一般而言，此期間僅免除租金，而期間產(chǎn)生的水電費(fèi)等由承租人承擔(dān)。租賃合同即便無(wú)效或終止，已經(jīng)支付的費(fèi)用承租人也無(wú)權(quán)要求出租人退還。

合同無(wú)效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對(duì)于承租人在租賃期間損壞房屋及其設(shè)施的，根據(jù)最高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

出租人有權(quán)要求承租人支付其占用房屋期間的占用費(fèi)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。出租人根據(jù)合同獲取的房屋租金、押金等費(fèi)用，因合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)返還承租人。但是，依據(jù)公平原則，出租人作為自建房屋的建設(shè)者或控制者，本身面臨著國(guó)家行政機(jī)關(guān)拆除房屋產(chǎn)生損失和遭受行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，而承租人則利用了涉案房屋進(jìn)行收益，如果因合同無(wú)效導(dǎo)致承租人收回租金而不支付任何費(fèi)用，則存在顯失公平的情形。

二、關(guān)于租金損失的賠償

其實(shí)，在此類案件中的房屋承租人，不管其租賃房屋時(shí)是否知曉房屋為違法建筑，但根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，為保護(hù)、鼓勵(lì)交易，物盡其用，對(duì)承租人因房屋拆遷遭受的損失應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。我國(guó)《合同法》第58條亦明確規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因合同無(wú)效取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還。

根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權(quán)向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。如果自建房約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與一般房屋無(wú)異，可以參考租金標(biāo)準(zhǔn)酌情降低;如果約定的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體案件可以具體確定。

對(duì)于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導(dǎo)致合同無(wú)效，承租人首先有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用。當(dāng)然如果合同期滿或者雙方在產(chǎn)生糾紛后及時(shí)辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應(yīng)當(dāng)向出租人支付的房屋使用費(fèi)基本相當(dāng)，不存在明顯不公平的情形的，對(duì)雙方互相主張的返還租金、支付占用費(fèi)的訴求，可以一并駁回，不再處理。

三、關(guān)于裝飾裝修的損失

承租人已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修的，有權(quán)按照雙方的過(guò)錯(cuò)程度向出租人主張裝修損失。根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》第9條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第13條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，法院應(yīng)予支持。

也就是說(shuō)，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的情形，如果承租人對(duì)房屋的裝飾裝修是經(jīng)過(guò)出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價(jià)的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度確定應(yīng)承擔(dān)的損失數(shù)額。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第九至十三條將此主要分為兩大類：

(一)承租人未經(jīng)出租人同意，擅自進(jìn)行裝飾裝修的

構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

(二)承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修的

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的又分為兩種情形：

1、未形成附合如何處理

對(duì)未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

2、形成附合時(shí)如何處理

對(duì)已形成附合的裝飾裝修物，我們還要注意區(qū)分合同無(wú)效、合同履行期限屆滿和合同因一方違約導(dǎo)致解除三種不同情形。不同情形下有不同的損失補(bǔ)償方案。

(1)合同無(wú)效時(shí)，出租人對(duì)裝飾裝修物形成不當(dāng)?shù)美鲎馊送饫玫模蹆r(jià)對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償;出租人不同意利用的，由雙方按照各自過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

(2)合同履行期限屆滿，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但合同雙方另有約定的除外。

(3)合同因一方違約導(dǎo)致解除的，由違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失;雙方皆違約的，按照各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān);不可以歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的，由雙方依照公平原則分擔(dān)損失。

但若在此種情形下出租人同意利用裝飾裝修物的，基于不當(dāng)?shù)美孕柘虺凶馊酥Ц兑欢ㄙM(fèi)用。需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修以便開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有合理性。承租人對(duì)租賃的房屋進(jìn)行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據(jù)，應(yīng)推定為出租人是同意的，舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)。如果出租人沒(méi)有相反證據(jù)，就裝修損失，對(duì)出租人不能以承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意對(duì)房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的意見(jiàn)，應(yīng)審慎對(duì)待。