發(fā)生物業(yè)糾紛業(yè)主如何做？業(yè)主如何打贏物業(yè)合同糾紛？
2023-06-06 16:10:10 來(lái)源：法評(píng)網(wǎng)
業(yè)主與物業(yè)發(fā)生糾紛該如何有效維權(quán)呢?
近日，一業(yè)主花費(fèi)5年時(shí)間拍了數(shù)百?gòu)堈掌鹪V物業(yè)，要求其返還多交的物業(yè)費(fèi)，卻因證據(jù)不足被法院駁回。業(yè)主與物業(yè)之間紛爭(zhēng)已經(jīng)不是什么新鮮話(huà)題了，可是今天我們還是要說(shuō)一說(shuō)這物業(yè)服務(wù)糾紛的事兒，教教您如何維權(quán)，不要像我們上面提到的褚女士一樣因?yàn)椴粫?huì)維權(quán)吃了虧。請(qǐng)問(wèn)李律師，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛常常有哪幾種?
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，新建樓盤(pán)逐步增多，加之城區(qū)的一些老舊小區(qū)也正在逐步實(shí)施物業(yè)化管理，越來(lái)越多的居民開(kāi)始和物業(yè)公司打交道了，但隨之而來(lái)的是業(yè)主們的廣泛質(zhì)疑：物業(yè)公司除了定時(shí)收物業(yè)費(fèi)外，到底提供了什么服務(wù)?
近年來(lái)業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越高，物業(yè)糾紛的類(lèi)型也呈多樣化，目前主要有以下幾種：
1、小區(qū)內(nèi)失竊、車(chē)輛劃傷、人身傷害等責(zé)任劃分、損失賠償?shù)葐?wèn)題引起的糾紛;
2、非公用管道跑冒滴漏、供電管線(xiàn)等維修問(wèn)題引起的糾紛;
3、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問(wèn)題引起的糾紛;
4、共用部位、共用設(shè)施維修費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題引起的糾紛;物業(yè)公司私擅自改變共用部位和共用設(shè)施的用途，并將所獲收益不用于物業(yè)管理等問(wèn)題引起的糾紛。
當(dāng)然，上述糾紛中主張權(quán)利一方并不限于業(yè)主，物業(yè)公司也會(huì)作為原告向業(yè)主主張權(quán)利。
經(jīng)過(guò)律師的講解我們了解到業(yè)主與物業(yè)之所以產(chǎn)生糾紛就在于很多業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位，請(qǐng)問(wèn)物業(yè)服務(wù)合格的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
我個(gè)人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是否合格以及合格的標(biāo)準(zhǔn)，要結(jié)合每個(gè)服務(wù)小區(qū)的具體情況，既有最低限度要求，也有合同約定標(biāo)準(zhǔn)。其中，最低限度要求是我國(guó)相關(guān)法律做出的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，這是物業(yè)公司必須要遵守的。主要包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及各省市制定的配套實(shí)施規(guī)定、辦法等。
僅僅以不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)就到位了是不夠的，還要看物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》和物業(yè)公司分別與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中其承諾的標(biāo)準(zhǔn)是否兌現(xiàn)。
那怎么評(píng)定物業(yè)提供的服務(wù)是否到位呢?
評(píng)定物業(yè)公司的服務(wù)是否到位，可以采取問(wèn)卷的方法，依合同承諾逐條對(duì)照，打分計(jì)評(píng)。這個(gè)工作一般由業(yè)主委員會(huì)來(lái)組織，統(tǒng)計(jì)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)是否滿(mǎn)意，還有哪些需要改進(jìn)的地方，以決定是否繼續(xù)聘用該物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。也有物業(yè)公司在工作中主動(dòng)采取這種方式與業(yè)主溝通互動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，改進(jìn)工作。
眾口難調(diào)是一種正常現(xiàn)象，物業(yè)公司服務(wù)不可能取得全體業(yè)主的一致滿(mǎn)意，是否符合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合服務(wù)小區(qū)內(nèi)表示達(dá)標(biāo)的業(yè)主所占全體業(yè)主的比例來(lái)確定，這當(dāng)然也是給物業(yè)公司一個(gè)艱巨的任務(wù)，要時(shí)刻注意維護(hù)好全體業(yè)主的利益。
面對(duì)物業(yè)公司不到位的服務(wù)，很多業(yè)主采取拒交物業(yè)費(fèi)的手段維權(quán)。請(qǐng)問(wèn)李律師，業(yè)主的這種行為是否合適?
我認(rèn)為生硬的拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的方法并不是一種妥當(dāng)?shù)淖龇ǎ遥谖飿I(yè)公司起訴拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)主敗訴，有的還被判令支付滯納金。
那業(yè)主該如何正確維權(quán)呢?
我認(rèn)為，如果業(yè)主對(duì)于現(xiàn)在的物業(yè)公司服務(wù)不滿(mǎn)意，首先，要有針對(duì)性的記錄違約事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、情況，保留好相應(yīng)的證據(jù)，可以采取拍照、攝像或文字記錄對(duì)方簽字的方式;
其次，我建議業(yè)主多采取談判的方式，在應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候要變被動(dòng)為主動(dòng)，主動(dòng)去和物業(yè)公司交涉，告訴他們哪里做得不對(duì)，不應(yīng)當(dāng)收取你的物業(yè)費(fèi)或是少收物業(yè)費(fèi)，并保留好交涉的記錄。一旦物業(yè)公司起訴拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以有理有據(jù)地辯駁并非惡意拖欠。
第三，鑒于享有物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)的是業(yè)主委員會(huì)而不是單個(gè)業(yè)主，業(yè)主要及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)反應(yīng)訴求，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的要積極與當(dāng)?shù)氐慕值擂k、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府溝通，早日成立業(yè)主委員會(huì)以便日后的維權(quán)。
我們看到本案中的褚女士花了5年時(shí)間拍了百余張照片維權(quán)卻被法院駁回。那平日里我們?nèi)绾问占飿I(yè)公司提供的服務(wù)不合格的證據(jù)?
看了褚女士案件的相關(guān)報(bào)道，其中談到褚女士提供百余張照片，最后被駁回訴訟請(qǐng)求，可能令很多業(yè)主陷入了誤區(qū)，在法庭舉證中，拍照這種方式不管用嗎?
其實(shí)不是。
我認(rèn)為問(wèn)題不是出在照片是否真實(shí)或者說(shuō)拍攝照片這種取證方式是否合法的問(wèn)題上，而是照片所能夠反應(yīng)的事實(shí)與證明物業(yè)公司服務(wù)不到位存在違約行為之間的關(guān)聯(lián)性發(fā)生了問(wèn)題。
大家都知道，證據(jù)需要有三性：一是真實(shí)性，即證據(jù)是真實(shí)存在的，不是偽造的;二是合法性，即是符合法律規(guī)定，由法定的主體經(jīng)過(guò)法定的程序取得的證據(jù);一是關(guān)聯(lián)性，即與案件有關(guān)的證據(jù)。褚女士所提供的大量照片，并非不真實(shí)，也不是非法拍攝，但恰恰不能反應(yīng)出物業(yè)公司是否不管理、不作為，其拍攝的亂停車(chē)的狀態(tài)只是一種事實(shí)狀態(tài)，也正如案件報(bào)道中物業(yè)公司辯稱(chēng)，地面停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商，已委托給某停車(chē)公司管理，他們?cè)l(fā)整改單給開(kāi)發(fā)商，已盡相關(guān)責(zé)任。因此，我認(rèn)為褚女士采取拍照的方式并沒(méi)有錯(cuò)誤，只是欠缺其他證據(jù)輔助證明物業(yè)公司的不作為。
當(dāng)然，褚女士這個(gè)案件中，停車(chē)管理的責(zé)任主體有特殊性，敗訴的原因不是今天我們討論的范圍。
提示業(yè)主們，在日常生活中如果認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司履職盡責(zé)的情況，除現(xiàn)場(chǎng)拍照外還要盡量固定好自己向物業(yè)公司主張權(quán)利的證據(jù)，例如投訴信、督促函、報(bào)修記錄、維修確認(rèn)單等等，以便在訴訟中通過(guò)有針對(duì)性地組織證據(jù)來(lái)說(shuō)明物業(yè)公司違約行為的存在。
業(yè)主如何打贏物業(yè)合同糾紛
找個(gè)好律師，提供對(duì)自己有利證據(jù)。
打物業(yè)糾紛官司首先要舉哪些證據(jù)
一、開(kāi)發(fā)商身份的證明
有很多物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過(guò)程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開(kāi)發(fā)商身份的真實(shí)性，這對(duì)原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開(kāi)發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進(jìn)行有效的抗辯。
實(shí)踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開(kāi)發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對(duì)發(fā)展商身份不提異議，實(shí)質(zhì)是對(duì)前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無(wú)妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。
訴訟就是一場(chǎng)規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對(duì)方堅(jiān)持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。 那么，哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開(kāi)發(fā)商身份呢?土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收資料、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、住宅使用說(shuō)明書(shū)及質(zhì)量保證書(shū)、住房廣告、房地產(chǎn)立項(xiàng)批文等等書(shū)證、物證、人證、視聽(tīng)資料等均可證明。
二、物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明
作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。
1、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。”如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實(shí)施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費(fèi)等訴訟請(qǐng)求將難以獲得支持。
2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書(shū)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。”
物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無(wú)疑將使物業(yè)公司處于不利境地。
實(shí)踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求很少得到支持，一個(gè)重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭(zhēng)議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭(zhēng)議小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實(shí)依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護(hù)的。
物業(yè)公司往往能夠及時(shí)舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前述第一個(gè)問(wèn)題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無(wú)所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請(qǐng)求法庭允許其在庭后補(bǔ)交。因舉證是有期限的，超過(guò)舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無(wú)證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒(méi)有允許或不允許的權(quán)利，這個(gè)權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類(lèi)證據(jù)做為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類(lèi)證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對(duì)其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒(méi)有例外的規(guī)定和要求。
作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證;作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項(xiàng)重要的抗辯理由。
三、物業(yè)管理公司收費(fèi)許可的證明
1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費(fèi)的證據(jù)
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。”
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第10條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。”
因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒(méi)有具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因?yàn)槲飿I(yè)公司報(bào)備的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭(zhēng)議收費(fèi)金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。
2、舉證物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備的證據(jù)
物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向主管部門(mén)備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無(wú)合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求無(wú)法得到支持。
四、物業(yè)所有人或使用人的證明
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”
根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰(shuí)的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。
在此項(xiàng)舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，輕視誰(shuí)是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費(fèi)交納義務(wù)人的證據(jù);重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的舉證，而忽視甚至根本沒(méi)想到過(guò)就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。
物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭(zhēng)議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)即爭(zhēng)議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護(hù)了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或使用人是誰(shuí)，從而使法院無(wú)法確定拖欠物業(yè)費(fèi)的責(zé)任人是誰(shuí)，因而無(wú)法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。
物業(yè)管理公司為何不舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)?筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項(xiàng)所述的關(guān)于開(kāi)發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)所犯的錯(cuò)誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯(cuò)誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見(jiàn)面，爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)自然沒(méi)有爭(zhēng)議，無(wú)需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說(shuō)，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅(jiān)持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，此時(shí)無(wú)論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。一個(gè)不言而喻的道理是：誰(shuí)讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢?你原告總不會(huì)指望我被告為你原告的訴訟請(qǐng)求提供證據(jù)吧?!換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭(zhēng)議物業(yè)所有人是誰(shuí)的證據(jù)，即便業(yè)主再賴(lài)能賴(lài)得過(guò)去嗎?
因此，正是從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴(lài)，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實(shí)際意義的多。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴(lài)也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)卻沒(méi)有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠(chéng)信可言!在物業(yè)公司就誰(shuí)是爭(zhēng)議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主?說(shuō)到此，又回到了本文第一個(gè)問(wèn)題所闡述的規(guī)則的重要性上來(lái)了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴(lài)是徒勞的，無(wú)法改變?cè)嫖飿I(yè)公司敗訴的命運(yùn)。筆者在此強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實(shí)與與被告業(yè)主方的品行與誠(chéng)信無(wú)關(guān)，被告業(yè)主方只是堅(jiān)守、利用了規(guī)則而已。
五、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證明
做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費(fèi)，在前述事項(xiàng)已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)：
1、爭(zhēng)議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。”
根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭(zhēng)議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會(huì)否認(rèn)其已使用了爭(zhēng)議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。
那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢?這就需要物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時(shí)候，就注意搜集、取得并在訴訟時(shí)積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費(fèi)交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)的人證、物證、書(shū)證、視聽(tīng)資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實(shí)踐表明，不是沒(méi)有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒(méi)有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠(chéng)實(shí)或鉆空子是毫無(wú)意義的，誰(shuí)讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢?
那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢?房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買(mǎi)賣(mài)合同、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭(zhēng)議物業(yè)的管理者，自其從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)手中接手物業(yè)管理時(shí)，每戶(hù)房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識(shí)，處處做有心人。
2、爭(zhēng)議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時(shí)間的證據(jù)
這個(gè)問(wèn)題與第1個(gè)問(wèn)題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強(qiáng)調(diào)的是時(shí)間的概念、證據(jù)。也就是說(shuō)，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭(zhēng)議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)準(zhǔn)確起始時(shí)間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭(zhēng)議之日止的物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是按面積收取的，拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短直接決定了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額。實(shí)踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。
3、爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積的證明
如前所述，物業(yè)管理費(fèi)是按爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權(quán)證、爭(zhēng)議物業(yè)的測(cè)繪報(bào)告、住宅使用說(shuō)明書(shū)與質(zhì)量保證書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。
4、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)
拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費(fèi)出具欠條的情況比較少見(jiàn)，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費(fèi)催繳通知單，物業(yè)公司在不同時(shí)間發(fā)給業(yè)主的欠費(fèi)通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的起止時(shí)間和拖欠的總金額。
如果物業(yè)公司在舉證欠費(fèi)通知單的同時(shí)，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積，輔之以欠費(fèi)催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí);反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費(fèi)催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)及多少的事實(shí)。
物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)催繳通知單往往還缺乏送達(dá)的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費(fèi)催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時(shí)，物業(yè)公司便將欠費(fèi)催交通知單帖在業(yè)主的門(mén)上或放在業(yè)主的門(mén)口或信箱一走了之。因沒(méi)有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費(fèi)催繳通知單也說(shuō)沒(méi)有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)不能被采信。
如何解決這一問(wèn)題?筆者以為可采取以下辦法：(1)將欠費(fèi)通知單提交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)簽收并督促交納。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主委員會(huì)的法定義務(wù)，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)并提請(qǐng)其督促業(yè)主及時(shí)交納是目前比較切實(shí)可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費(fèi)的證據(jù)問(wèn)題，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問(wèn)題。(2)通過(guò)特快專(zhuān)遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達(dá)，郵寄送達(dá)回證與欠費(fèi)催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費(fèi)的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實(shí)。當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過(guò)郵政第三方送達(dá)，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)。(3)直接送達(dá)，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時(shí)，貼于業(yè)主門(mén)上后拍照或由沒(méi)有利害關(guān)系的第三方證明欠費(fèi)催繳通知單確已送達(dá)業(yè)主。
六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會(huì)的訴前督促程序問(wèn)題
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第15條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”
