一、房產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率怎么算?

(一)納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的.

(二)對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況.

對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算.

二、增值稅稅率有多少種?

目前我國增值稅稅率有以下幾種：

(1)納稅人銷售或者進(jìn)口貨物，除以下第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定外，稅率為17%。

(2)納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為13%：糧食、食用植物油、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品、圖書、報(bào)紙、雜志、飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、金屬礦采選產(chǎn)品、非金屬礦采選產(chǎn)品以及國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

(3)納稅人出口貨物，稅率為零;但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

(4)納稅人提供加工、修理、修配勞務(wù)稅率為17%。

納稅人兼營(yíng)不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅怎樣計(jì)算

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計(jì)算主要分三種方法。

(一)能提供評(píng)估價(jià)格的計(jì)算方法:

土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-評(píng)估價(jià)格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率

1、“評(píng)估價(jià)格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格;

2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅;

3、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但個(gè)人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用不允許扣除;

4、能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。

(二)不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的計(jì)算方法:

土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-上手購入價(jià)×(1+5%×n)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率

1、“n”是指購入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù);

2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)〔根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))〕。

(三)既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的計(jì)算方法:

土地增值稅應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓收入×核定征收稅率(具體由各省確定)