案例

2015年11月，李某與張某簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同，約定張某將其房屋售予李某，價(jià)格為180萬(wàn)元。如一方違約不買(mǎi)入或賣(mài)出涉案房屋，應(yīng)按照成交價(jià)的10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。

在合同履行過(guò)程中，某市政府發(fā)布2018年地鐵規(guī)劃，系爭(zhēng)房屋所在地段新開(kāi)地鐵站點(diǎn)，適逢開(kāi)年，該地段二手房市場(chǎng)價(jià)價(jià)格在短短三個(gè)月內(nèi)上漲20%。張某因此反悔，不配合李某辦理按揭及過(guò)戶(hù)手續(xù)。

李某提起仲裁，要求解除合同，支付違約金，并要求張某賠償房屋差價(jià)損失。請(qǐng)問(wèn)，李某要求房屋差價(jià)損失的請(qǐng)求能否得到支持?

履行利益損失

所謂房屋差價(jià)損失，指的是一方違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格與簽訂合同時(shí)約定的房屋價(jià)格存在差價(jià)。差價(jià)之所以構(gòu)成損失，可從兩個(gè)角度理解：房?jī)r(jià)上漲的情況下，如果履行合同，買(mǎi)方可以獲得房屋的增值;因合同不能履行，買(mǎi)方若購(gòu)入同一地段同等條件的房屋作為替代，將支付更高的費(fèi)用。

房屋差價(jià)損失屬于履行利益損失，或者英美法上的期待利益損失，指在合同完全履行的情況下能夠獲得的利益，適用于合同有效成立后一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致解除的情況。

我國(guó)《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

可見(jiàn)，我國(guó)法律肯定履行利益損失可予以賠償，司法實(shí)踐中，在不違反其他法律原則的情況下，對(duì)于房屋差價(jià)損失基本上也持支持的態(tài)度。比如北京高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(2010年12月22日)第二十四條、上海高院《關(guān)于審理二手房買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》(2005年12月16日)第六條。

可預(yù)見(jiàn)性原則

差價(jià)損失既然屬于履行利益損失，就應(yīng)遵循損失賠償?shù)囊话阍瓌t，包括過(guò)失相抵、損益相抵、可預(yù)見(jiàn)性原則等。所謂可預(yù)見(jiàn)性原則，是指不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

可預(yù)見(jiàn)性原則應(yīng)從四個(gè)方面理解：第一，預(yù)見(jiàn)的主體是違約方;第二，時(shí)間點(diǎn)是合同成立時(shí);第三，可以預(yù)見(jiàn)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是主觀(guān)上預(yù)見(jiàn)到或者客觀(guān)上一個(gè)理性人應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)到;第四，預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容是預(yù)見(jiàn)到會(huì)產(chǎn)生某方面的損失，還是需要預(yù)見(jiàn)到損失的程度或金額?這個(gè)問(wèn)題存在分歧，通說(shuō)只要求預(yù)見(jiàn)損害的類(lèi)型，而不要求預(yù)見(jiàn)到損害的程度或具體金額。

案例分析

在上述案例中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)約定了違約金。違約金屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，事先約定違約金的計(jì)算方式，則推定當(dāng)事人在訂約時(shí)已經(jīng)評(píng)估了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、合同繼續(xù)履行可以獲得利益等因素，對(duì)于違約情形下?lián)p失賠償?shù)姆秶鞒隽讼薅āＨ绻袌?chǎng)的波動(dòng)超出這個(gè)范圍，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由當(dāng)事人自己承擔(dān)，不能再要求從違約方處得到補(bǔ)償。

因此，在合同已經(jīng)約定違約金，且房屋差價(jià)損失超出違約方的預(yù)期的情況下，房屋差價(jià)損失不應(yīng)得到支持。

差價(jià)的確定方法

當(dāng)然，如果沒(méi)有約定違約金，當(dāng)事人要求賠償房屋差價(jià)損失，可以酌情予以支持。房屋差價(jià)的確定是核心問(wèn)題。

《上海高院關(guān)于審理二手房買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》第六條房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;(二)無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

如果是比照類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)，當(dāng)事人難以舉證。較為客觀(guān)的方式是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行鑒定，此時(shí)，時(shí)間點(diǎn)的選取是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。違約行為確定之日、守約方解除合同之日、提起仲裁或訴訟之日都是可以考慮的時(shí)點(diǎn)，并沒(méi)有確定的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合雙方履行合同的情況，仲裁庭或法院可行使自由裁量權(quán)。

當(dāng)然，在進(jìn)行差價(jià)評(píng)估的場(chǎng)合，違約方也可提出可預(yù)見(jiàn)性原則作為抗辯，要求在總的差價(jià)損失中減去不可預(yù)見(jiàn)的部分。由于這一部分難以定量，仲裁庭或法院可根據(jù)公平合理原則予以確定。