案例

2015年11月，李某與張某簽訂存量房買賣合同，約定張某將其房屋售予李某，價格為180萬元。如一方違約不買入或賣出涉案房屋，應按照成交價的10%向對方支付違約金。

在合同履行過程中，某市政府發布2018年地鐵規劃，系爭房屋所在地段新開地鐵站點，適逢開年，該地段二手房市場價價格在短短三個月內上漲20%。張某因此反悔，不配合李某辦理按揭及過戶手續。

李某提起仲裁，要求解除合同，支付違約金，并要求張某賠償房屋差價損失。請問，李某要求房屋差價損失的請求能否得到支持?

履行利益損失

所謂房屋差價損失，指的是一方違約導致合同解除時的房屋市場價格與簽訂合同時約定的房屋價格存在差價。差價之所以構成損失，可從兩個角度理解：房價上漲的情況下，如果履行合同，買方可以獲得房屋的增值;因合同不能履行，買方若購入同一地段同等條件的房屋作為替代，將支付更高的費用。

房屋差價損失屬于履行利益損失，或者英美法上的期待利益損失，指在合同完全履行的情況下能夠獲得的利益，適用于合同有效成立后一方當事人違約導致解除的情況。

我國《合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

可見，我國法律肯定履行利益損失可予以賠償，司法實踐中，在不違反其他法律原則的情況下，對于房屋差價損失基本上也持支持的態度。比如北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(2010年12月22日)第二十四條、上海高院《關于審理二手房買賣案件若干問題的解答》(2005年12月16日)第六條。

可預見性原則

差價損失既然屬于履行利益損失，就應遵循損失賠償的一般原則，包括過失相抵、損益相抵、可預見性原則等。所謂可預見性原則，是指不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

可預見性原則應從四個方面理解：第一，預見的主體是違約方;第二，時間點是合同成立時;第三，可以預見的評價標準是主觀上預見到或者客觀上一個理性人應該能夠預見到;第四，預見的內容是預見到會產生某方面的損失，還是需要預見到損失的程度或金額?這個問題存在分歧，通說只要求預見損害的類型，而不要求預見到損害的程度或具體金額。

案例分析

在上述案例中，雙方當事人已經約定了違約金。違約金屬于當事人意思自治的范疇，事先約定違約金的計算方式，則推定當事人在訂約時已經評估了市場風險、合同繼續履行可以獲得利益等因素，對于違約情形下損失賠償的范圍作出了限定。如果市場的波動超出這個范圍，風險應由當事人自己承擔，不能再要求從違約方處得到補償。

因此，在合同已經約定違約金，且房屋差價損失超出違約方的預期的情況下，房屋差價損失不應得到支持。

差價的確定方法

當然，如果沒有約定違約金，當事人要求賠償房屋差價損失，可以酌情予以支持。房屋差價的確定是核心問題。

《上海高院關于審理二手房買賣案件若干問題的解答》第六條房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定;二、雙方不能協商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

如果是比照類似房屋的市場成交價，當事人難以舉證。較為客觀的方式是聘請專業評估機構對房屋價格進行鑒定，此時，時間點的選取是一個關鍵問題。違約行為確定之日、守約方解除合同之日、提起仲裁或訴訟之日都是可以考慮的時點，并沒有確定的標準，結合雙方履行合同的情況，仲裁庭或法院可行使自由裁量權。

當然，在進行差價評估的場合，違約方也可提出可預見性原則作為抗辯，要求在總的差價損失中減去不可預見的部分。由于這一部分難以定量，仲裁庭或法院可根據公平合理原則予以確定。